Raiffeisen’in yayımladığı araştırmaya göre yatırımların büyük bölümü yeni konut üretimine değil, mevcut binaların satın alınması ve yenilenmesine yöneliyor. Bu durum ise kira fiyatlarının daha da yükselmesine yol açıyor.

Araştırmada dikkat çekilen nokta, söz konusu milyarlarca frankın on binlerce yeni konutun inşasında kullanılabilecekken, bunun yerine mevcut yapı stokuna aktarıldığı yönünde. Uzmanlara göre yatırımcılar, en hızlı ve kârlı yolu tercih ederek hâlihazırdaki binalara yöneliyor.

“Aynı bina, daha yüksek kiralar”

Kiracıları savunan Asloca’dan Christian Dandrès, bu durumu açık bir spekülasyon olarak nitelendiriyor. Dandrès’e göre bir binanın el değiştirmesinden önce ve sonra konut sayısı değişmiyor, çoğu zaman yalnızca sınırlı bir yenileme yapılıyor. Buna rağmen kiralar bir, iki hatta bazı durumlarda üç katına çıkabiliyor.

Bu süreç, özellikle Zürih ve Cenevre gibi büyük şehirlerde dramatik sonuçlar doğuruyor. Lüks yenileme projeleri sonrası birçok kiracı, artan maliyetler nedeniyle evlerinden ayrılmak zorunda kalıyor.

Yeni inşaatın önündeki engeller

Konut sıkıntısının giderek arttığı bu ortamda, yeni projelere yatırım yapmak ciddi bir finansal ve idari güç gerektiriyor. Cenevre Devlet Emeklilik Fonu (CPEG), milyonlarca frankı yeni konut projelerine ayırarak bu alanda istisna oluşturan kurumlardan biri. Ancak uzmanlar, yeni inşaat sürecinin son derece uzun ve karmaşık olduğuna dikkat çekiyor.

CPEG’nin gayrimenkulden sorumlu yöneticisi Raphaël Crespin, bir arsanın geliştirilmesinin 15 yıla kadar sürebildiğini belirtiyor. İdari prosedürler, kamu otoriteleriyle yapılan uzun müzakereler, halkın itirazları ve hatta referandum riskleri süreci daha da zorlaştırıyor.

Hızlı getiri arayışı

Realstone CEO’su Julian Reymond ise yatırımcıların mevcut binalara yönelmesinin temel nedeninin anında getiri olduğunu söylüyor. Arsa kıtlığı ve sıkı yasal düzenlemeler, yeni inşaatları daha riskli hâle getiriyor. Özellikle Mekânsal Planlama Yasası’nın (LAT), şehir dışına yayılma yerine mevcut yapı alanlarında yoğunlaşmayı teşvik etmesi, yatırımcıların hareket alanını kısıtlıyor.

Bu tablo, şehirlerin sosyal yapısını da doğrudan etkiliyor. Yenilenmiş bir konuta taşınan yeni kiracının, önceki kiracıya kıyasla aylık ortalama 3500 frank daha fazla gelir elde ettiği belirtiliyor. Sonuç olarak düşük gelirli kesimler, şehir merkezlerinden uzaklaşarak çeper bölgelere itilmiş oluyor.